Unsere Rechtsanwälte vertreten regelmäßig sowohl Mieter als Vermieter von Wohnungen und Gewerberäumen.

Der Bundestag hat in den vergangenen Wochen mehrere Änderungen des allgemeinen Vertragsrechts und insbesondere des Mietrechts beschlossen. Die Änderungen durch das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie“ wurde am 27.03.2020 veröffentlicht. Die wichtigsten Änderungen für Zivil- und Mietrecht finden sich seitdem in Artikel 240 BGB.

Leider sind durch die Presseveröffentlichungen einige Missverständnisse und Fragen entstanden, die wir gerne aufklären möchten:

Müssen Mieter weiter Miete zahlen?

Grundsätzlich: Ja! Denn das allgemeine Zahlungsmoratorium gilt nur für alle anderen Zahlungspflichten und gerade nicht für die Miete. Das steht im Wortlaut so in Artikel 240 § 1 Abs. 4 EGBGB. Zur Erläuterung: In Artikel 240 § 1 Abs. 1 EGBGB steht zwar, dass ein Verbraucher Zahlungen bis zum 30.06.2020 nicht zahlen muss, wenn „infolge von Umständen, die auf [die COVID-19-Pandemie] zurückzuführen sind, die [Zahlung] ohne Gefährdung seines angemessenen Lebensunterhalts oder des angemessenen Lebensunterhalts seiner unterhaltsberechtigten Angehörigen nicht möglich wäre“. Gemäß Abs. 4 gilt das aber nicht für Miete.

Die Miete muss also – ungemindert – weiter gezahlt werden.

Ist eine Kündigung denn noch möglich?

Tatsächlich ist die Kündigung in manchen Fällen ausgeschlossen. Zunächst zur Grundlage der Neuregelung: Allgemein kann jeder Mietvertrag fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter zwei Mieten nicht gezahlt hat.

Nach der Neuregelung (Art. 240 § 2 EGBGB) kann der Vermieter „ein Mietverhältnis nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht.“

Wann kann nun also nicht mehr gekündigt werden? Hier sind ein paar Feinheiten zu beachten: Zunächst sind alle anderen Kündigungsgründe unberührt. Wer zum Beispiel die Mietsache, zum Beispiel seine Wohnung, zerstört oder gefährdet, kann natürlich auch weiterhin gekündigt werden. Genauso kann weiterhin gekündigt werden, wer zum Beispiel bei Einzug über seine Vermögensverhältnisse gelogen hat. Auch ordentliche Kündigungen eines Gewerbemietverhältnisses sind weiterhin möglich. Nur die Kündigung wegen Mietrückständen im Zeitraum vom 01.04. bis 30.06.2020 ist ausgeschlossen.

Im Zeitraum liegt die nächste Besonderheit: Die Rückstände müssen in diesem Zeitraum und für diesen Zeitraum entstanden sein. Auch jetzt kann der Vermieter also noch wegen Rückständen aus der Zeit vor dem 01.04. kündigen.

Schließlich gilt die Regelung nicht für jeden: Die Zahlung der Miete muss „infolge von Umständen, die auf die Pandemie zurückzuführen sind“, nicht möglich sein. Das heißt, der Mieter muss ganz konkret auf sein Mietverhältnis bezogen nicht in der Lage sein, die Miete zu bezahlen. Er muss also selbst von der Pandemie betroffen sein und infolge der Pandemie über sowenig Einnahmen verfügen, dass er nicht mehr die Miete zahlen kann, ohne den Lebensunterhalt für sich und seine Angehörigen zu gefährden.

Damit fällt unseres Erachtens eine Gruppe vollständig heraus aus der Regelung, nämlich die Empfänger von Arbeitslosengeld 2 („Hartz 4“). Denn diese bekommen während der Krise genau die gleichen Leistungen wie davor. Zu diesen Leistungen gehören die sogenannten „Kosten der Unterkunft“. Das heißt das Jobcenter übernimmt (in aller Regel) die gesamte Miete.

Dasselbe gilt für Bezieher von „Grundsicherung im Alter“ und Rentner, für Beamte, Richter und Soldaten. Alle Personen, die direkt staatlich finanziert werden, haben durch die Krise keinerlei Einnahmenausfälle. Sie können sich nicht auf Art. 240 § 2 EGBGB berufen. Zahlen sie die Miete nicht, kann ihnen unverändert gekündigt werden.

Für alle anderen gilt: Nicht jeder Einnahmeausfall rechtfertigt einen Ausschluss der Kündigung. Vielmehr muss durch die Zahlung der Miete der angemessene Lebensunterhalt für sich und seine Angehörigen gefährdet sein. Leider hat sich die Bundesregierung bislang nicht dazu geäußert, wann dies der Fall sein soll. Es ist aber durchaus denkbar, dass hier Bezug genommen wird auf das sogenannte „sächliche Existenzminimum“, also den „Hartz 4“-Regelsatz. Im Klartext: Wer nach Abzug der Miete noch über Netto 432 Euro für sich und 389 Euro für den Lebenspartner im selben Haushalt zuzüglich bestimmer Beträge für jedes Kind im Haushalt verfügt, muss weiter Miete zahlen. Sonst riskiert er oder sie die Kündigung. Eine Übersicht der Beträge findet sich z.B. hier. 

Und bei Gewerbemiete?

Noch einige Worte zu Gewerbemietverhältnissen: Die Regelung ist von vornherein nicht auf Wohnraummietverhältnisse begrenzt, sondern ganz allgemein gehalten. Sie findet also ohne jede Änderung Anwendung auch auf Gewerbemietverhältnisse. Hier ist aber zu beachten: Wer Zuschüsse des Bundes oder des Landes oder anderer Stellen erhält, muss daraus auch die Miete bestreiten. Dasselbe gilt für Kredite. Das sei kurz an einem einfachen Beispiel erklärt: Ein Friseur muss im April seinen Betrieb schließen. Er kann die Miete nicht zahlen, da er keinen Umsatz mehr erziehlt. Er beantragt im April die Soforthilfe. Sie wird am 02.05. bewilligt und ihm werden 9.000 Euro ausgezahlt. Die Miete beträgt 2.000 Euro.  Natürlich muss der Friseur für Mai die Miete zahlen; tut er das nicht, riskiert er die Kündigung, wenn er auch für Juni keine Miete zahlt. Denn die Soforthilfe genügt zur Deckung des angemessenen Lebensunterhalts.

Dass ein Gewerbebetrieb auch andere weiterlaufende Ausgaben hat, kann dabei irrelevant sein. Denn die Personalkosten übernimmt die Bundesagentur für Arbeit, wenn der Gewerbetreibende Kurzarbeit anmeldet. Im Beispiel wäre das kein Problem, da eine angeordnete Betriebsschließung natürlich zur Kurzarbeit berechtigt. Die Zahlung von Leasingkosten oder Darlehensraten kann der Friseur vorübergehend verweigern (Art. 240 § 1 Abs. 2 EGBGB). Und für Steuern und Sozialabgaben kann er eine Stundung bekommen. Der Friseur hat also keine weiterlaufenden Betriebsausgaben.

Es sei darauf hingewiesen, dass dies unser Verständnis der Regelungen ist. Es bleibt abzuwarten, wie die Gerichte entscheiden, wenn die ersten Kündigung wegen Rückständen ab dem 01.04.2020 vor den Gerichten landen. Vor Jahresende dürfte das nicht der Fall werden.

Wir hoffen, die wichtigsten Fragen beantwortet zu haben. Haben Sie Mieter, die die Miete nicht mehr zahlen? Wir sagen Ihnen gerne, ob Sie trotz der Neuregelungen kündigen können. Schreiben Sie uns!

Sind Sie als Mieter von der Krise betroffen und können die Miete nicht zahlen? Wir helfen Ihnen gerne! Wir weisen an dieser Stelle noch einmal auf die Möglichkeit von Prozesskostenhilfe hin – wurde Ihnen die Kündigung angedroht oder gekündigt und sind Sie bedürftig, müssen Sie selbst für ein Räumungsschutzverfahren keine Rechtsanwaltskosten zahlen. Wir informieren Sie gerne.